Johan Basiliades - Coliving, een vloek of een zegen voor onze steden?

In Le Père Goriot leven Balzac's personages in een pension. Een gemeubelde kamer met gemeenschappelijke ruimten en diensten. Madame Vauquer bereidt dagelijks een maaltijd voor de gasten. Is Villa de Roses in Ellschots gelijknamige roman ook niet de naam van een gelijkaardig pension in Parijs een eeuw later? En ik durf het aantal Maigret-verhalen van voor en na de tweede wereldoorlog niet tellen waar de personages in een pension of een meublé wonen. Er is zelfs een enquête "Maigret en meublé". Nu de colivings en colocs als paddenstoelen uit de grond schieten in onze steden, spreken studies over nieuwe woonvormen die de woonmarkt verstoren. Maar in Parijs sinds de 18e tot diep in de 20e eeuw was Coliving blijkbaar al booming business. Ze waren Joey en Chandler uit Friends ruim voor, of Leonard en Sheldon uit de Big Bang Theory.

Brussels Studies, het online meertalig Wetenschappelijk tijdschrift voor onderzoek over Brussel, publiceerde in april 2023 een interessant artikel van Charlotte Casier: "Coliving of de financialisering van Brusselse huizen", (https://journals.openedition.org/brussels/6801). De studie kaart vooral aan dat grote investeringsmaatschappijen bestaande woningen in wel gekozen stadswijken wegnemen uit het woonaanbod, om ze om te vormen tot colivings voor een zeer beperkt hoogopgeleid doelpubliek (voornamelijk expats en jong professionals). De colivings zijn prijzig, maar vooral zeer flexibel. Er zijn weinig verplichtingen en geen onnodige paperassen. "Ze bieden een bepaalde "studentikoze" levensstijl, met kleine woonoppervlakten op de woningmarkt voor volwassenen" (…). "Bovendien verkopen de bedrijven gespecialiseerd in coliving in Brussel wat zij een "ervaring" noemen: door in hun communicatie in te zetten op waarden als "delen" en "openheid", zouden ze intentionele pseudogemeenschappen creëren". Uit dat laatste blijkt, zoals in de rest van de studie — totaal onnodig — een duidelijk negatief waardeoordeel over de keuzes en levensstijl van dit segment van de huurders op de Brusselse huisvestingsmarkt.

Deze terugkerende valse noot in de studie neemt niet weg dat de studie terecht aankaart dat coliving het rendement van kleine woonoppervlakken serieus boost op de huisvestingsmarkt. Het is een gamechanger. De studie geeft twee concrete voorbeelden: een woning met zes kamers die in het indicatief huurrooster van het gewest tussen de 1700 en 2000 euro aan huur kan opbrengen, brengt in coliving 3225 euro aan huurinkomsten op. Een andere woning met 10 kamers, in het indicatief huurrooster goed voor een opbrengst van 3170 tot 3800 euro, levert in een coliving formule 7245 euro aan huur op. Dit drijft dan weer de koopprijs van deze woningen op.

Waar de studie de bal totaal misslaat, is in haar onderscheid tussen coliving en wat de studie "traditionele vormen van medehuur", "huisdelen", "woningdelen" noemt. Coliving gaat over 2800 kamers, uitgebaat door een vijftal grote bedrijven in Brussel. De klassieke "colocs" gaat wellicht over een veelvoud hiervan, met een nog veel grotere impact op de huurprijzen en huisprijzen en de ongecontroleerde selectie van huurders in de toegang tot de woningen. Ik kan ze niet tellen het aantal jongeren tussen hun 25 en 35 die in een coloc wonen, waar ze een intakegesprek moeten voeren om toegang te krijgen tot de gemeenschap medebewoners.

De vraag naar coliving, maar ook naar traditionele "colocations", en ook bijvoorbeeld naar serviceflats voor ouderen, wijst vooral op de behoefte aan nieuwe woonvormen in de stad die veel flexibeler zijn dan de klassieke ééngezinswoning. De levensduur dat een inwoner leeft binnen een klassiek gezin met kinderen tijdens zijn passage in de stad, is eerder beperkt. Die andere studie van Brussels studies: "Voor een paradigmaverschuiving in het woonaantrekkelijkheidsbeleid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest" wees er ook terecht op dat het beleid te eenzijdig op het klassieke middenklasse gezin focust (zie bespreking van deze studie https://openvldbrusselarchief.be/Nieuws-2437 . Het gezin met kinderen is trouwens statistisch al een tijdje niet meer de norm in de stad. De grootste groep (46% van alle huishoudens in Brussel) zijn alleenstaanden voor wie deze andere woonvormen een gepast antwoord kunnen zijn. Deze woonvormen zijn bovendien, in een stedelijke context, allesbehalve nieuw zoals Balzac, Ellschot en Simenon, of Friends en de Big Bang Theory, er ons aan herinneren. Coliving, colocation, cohousing of serviceflat zijn gewoon nieuwe hype namen voor pensions, mede-eigendommen of "meublés". Ze bieden een variëteit aan oplossingen afgestemd op de noden en financiële mogelijkheden van het doelpubliek.

Dit is het debat dat zich opdringt: hoe kunnen we het kader verbeteren voor deze nieuwe woonvormen, huurders hierin beter beschermen, discriminatie tegen gaan, enz … ? Studies die al deze woonvormen in kaart brengen kunnen hierbij helpen. Een waardeoordeel over één klein segment (expats en goedverdienende jong professionals) volstaat echter niet. De klassieke debatten over huuromkadering, indicatief huurrooster, buitensporige huur, discriminatie op de huurmarkt, duur van huurcontracten en opzeg, huurwaarborg, … zijn niet zomaar toepasbaar op deze woonvormen. Ze houden geen rekening bijvoorbeeld met het gemeenschapsaspect, het vrijwillig delen van faciliteiten, met de dienstverlening (vrijwillig of tegen betaling), met de vraag naar flexibiliteit vanwege de huurder, met niet 'klassieke' gezinsvormen in ieders persoonlijke levensloop, … De vraag is dus niet: is coliving en co. een vloek of een zegen voor onze stad, maar hoe gaan we er verstandig mee om. Waar moeten we het zijn gang laten gaan, en waar moeten we een juridisch, stedenbouwkundig of fiscaal kader voorzien. Daarvoor moeten we het eerst beter kennen en in kaart brengen.

c: Johan Basiliades